【案情】

  2012年10月23日，原告甲公司与王某国签订《商品房买卖合同》，约定购买盱眙县某小区商品房。合同签订后，王某国和甲公司协商将买受人变更为被告王某恒，并将房屋网签在王某恒名下。2017年6月15日，法院裁定受理甲公司破产清算案件。管理人在履行管理职务期间，查询到涉案商品房网签在被告王某恒名下，但王某恒未支付全部购房款，遂诉至法院要求解除商品房买卖合同。法院经审理查明，涉案房屋网签后，被告王某恒支付了75383元预收购房款（对，发票上的性质写的预收购房款）及20000元补房款，且对涉案房屋进行了一定的装修。

  【裁判】

  盱眙县法院经审理认为：王某国与甲公司签订商品房买卖合同并将房屋网签在被告王某恒名下，系双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。首先，本案被告王某恒提供的证据能够证明其在合同签订后，按合同约定支付了首期房款及房补款共95383元，余款未付是因甲公司管理混乱，无人协助办理按揭贷款，后也无人收取房款，不能归责于被告。其次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中明确了优先权的先后保护顺序依次为消费者的优先权、承包人优先权、抵押权人的优先权。本案中，王某恒属消费者购房人，应予以侧重保护。最后，涉案商品房所在小区已建成，并办理了初始登记，甲公司的管理人也能够办理过户登记，合同能够继续履行，因此涉案商品房买卖合同不应当解除。综上，判决驳回甲公司的诉讼请求。

  【评析】

  本案系商品房买卖合同之诉，属于典型的破产衍生诉讼。《中华人民共和国企业破产法》第十八条赋予管理人对待履行合同的选择权，允许其挑选能够提高债务人财产价值的合同继续履行。然而对解除权的行使标准、实施效果以及限制规定均缺乏体系化考量。具体到本案中，破产管理人解除权应从以下两个方面进行审查：

  一、管理人行使待履行合同解除权的前提

  管理人行使待履行合同解除权应满足以下三个条件：1.合同成立于破产申请受理前。即管理人是针对破产申请受理前即已订立的特定合同，在出现破产事由后对于是否仍然继续履行而进行的价值权衡和判断。如债务人因继续营业而对外签订合同，管理人不享有任意解除合同的选择权。2.待履行合同必须是双务合同。双方互负对待给付义务，由此才存在取得权利与履行义务的对价比较以及管理人做有利于债务人财产价值最大化的选择问题。3.双方当事人均未履行完毕。包括双方当事人均未开始履行以及当事人虽已经开始履行但双方均未履行完毕两种情形。本案中，商品房合同系受理破产前签订，被告王某恒负有履行剩余购房款的义务，甲公司负有交付房屋的义务，双方均未履行完毕，符合管理人行使待履行合同解除权的前提条件。

  二、管理人行使待履行合同解除权的利益衡量

  《中华人民共和国民法典》解除权体系中包含三类解除权：约定解除权、法定任意解除权和法定一般解除权，其均以合同陷入僵局为前提。解除权本质是让当事人从一个不成功的交易中摆脱出来，以便投身新的交易，体现了效率性要求。另一方面根据解除的情形和效果，解除本身也通过给付之间的牵连性或损害赔偿，来调整履行中出现的给付与对待给付的失衡状态，以实现交易双方利益的平衡，此也体现了公正性的要求。因此，管理人解除权也应当纳入《民法典》一般解除权体系中，受到效率和公正的双重限制。

  1.效率性限制。从破产法的总目标来看，效率性符合“及时切断债务膨胀”的要求，避免破产程序期限拖延，破产财产长期无法得到确认，并因拖延导致货币化处置困难，陷入无法分配的僵局。从破产管理人视角出发，解除合同的收益为加速破产程序，原履行合同的成本减少。履行合同的收益为依合同取得财产即剩余购房款，损失为履行时间延长，可能增加破产财产处分难度。且破产法上的解除权为单纯形成权，不必然经过诉讼程序，履行所带来的时间劣势可能更明显，尤其是在长期的继续性合同中。本案中，甲公司已经进入重整程序，管理人解除合同的时间成本更低，因此，解除更符合效率的选择。

  2.公正性限制。破产财产最大化原则要求管理人应在“尽可能使债务人总资产价值得以维持甚至增加，从而确保每个债权人的获偿状态趋于更佳”的要求下，选择是否解除。但待履行合同的处置不仅涉及破产一方的利益，还关涉合同相对方的利益，这在不动产租赁合同、知识产权许可合同、经预告登记的不动产买卖合同等特定合同类型中尤为明显。因此，在审判中应谨慎考量效率性带来的收益与公正性下给合同相对方的成本是否严重不成比例，具体到本案中则体现为全体债权人收益与消费者购房人物权期待权的利益衡平。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中明确了商品房消费者的优先权优于承包人优先权、抵押权人的优先权。住房是消费者的基本生存权的重要保障，其对合同履行的信赖高于普通水平，且基于此种信赖，本案被告也花费成本对不动产进行了一定的装修，因此，综合考虑被告解除合同的损失与甲公司履行合同增加的时间成本，本案限制管理人对购房合同的解除权，更符合公正性原则。