案情简介

  王某系某小区1号楼401室房屋所有权人，该1号楼规划用途为住宅。2023年，王某与案外人签订《租赁合同》将401室房屋出租。案外人承租后，将该房屋用于经营公司、对外办公。1号楼其他业主发现后，认为王某未经小区业主同意，擅自改变房屋用途，且承租人对外办公影响居民正常生活，多次要求王某整改。小区物业也向王某发出整改通知，但王某未予整改。后1号楼10名业主将王某诉至法院，要求王某将房屋恢复为住宅用途，不得再向外进行办公出租。

  庭审中，王某辩称：不了解相关法律规定，不知道住宅不可以出租给他人作为办公场所。并且承租人为行政事务型公司，在租赁期间合理办公，未曾改变房屋结构，也不存在扰民、高空抛物、占用电梯、破坏环境等行为，未影响其他业主生活。

  法院审理

  法院经审理后认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”

  本案中，401室房屋的规划用途为住宅，而王某未经1号楼其他业主同意向案外人出租房屋用于办公，将原本用途为住宅的房屋改变为经营性用房，系违法行为。原告作为同一栋建筑物内的其他业主，有权要求王某恢复原状。

  至于被告辩称承租人对外办公未影响其他业主正常居住和生活。法院认为，无论影不影响其他业主的生活，被告均不可擅自改变房屋用途。最终，法院判决支持原告的诉讼请求。目前，该案判决已生效。

  法官说法

  业主将住宅改变为经营性用房，其行为是否合法需要同时满足两个条件：一是遵守法律、法规及管理规约；二是经有利害关系的业主一致同意，二者缺一不可。因此，即使业主对房屋的使用没有给其他业主造成影响，但只要将房屋的用途进行改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为商业、工业、旅游、办公等经营性活动，应当依照法律规定执行。否则，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。